证券时报记者 吴家明
“2020年的深圳楼市，很多新房项目连营销中心都没搭建好，一样卖得红红火火。现在，新房折扣遍地，就连网红片区的新盘都打起了价格战。”一位购房者很是感慨。
下半年刚刚开启不久，深圳房企似乎就已经进入“冲刺”状态，以价格优势冲出重围的戏码正在不断上演。
最近，深圳多个住宅项目扎堆开盘，特别是同一片区内的新盘还打起“价格战”。同在龙华区，宏发旗下的一处新房项目开盘折扣率为八九折，同处龙华区的合正观澜汇三期，记者咨询得知整体优惠约为九五折。
鸿荣源此前在沙井片区推出的新房获得较高的去化率，折扣成为当中的重要法宝，该公司在龙华区的新项目似乎也有类似动作。根据现场海报披露的信息显示，现场成功认购网签备案后即可领取2万元购物卡；开盘冻资、认购、准时签约等环节都有不同的折扣率，还有选房现场抽奖送家电。
而在昔日的深圳楼市“网红区”光明，也有不少新房项目推出打折活动。不仅如此，福田中心区、宝安区等热点片区的新房去化率也不高，纷纷推出不同形式的折扣活动。记者发现，一些开盘许久的新房项目还会采取分批“开盘”，每次“开盘”的折扣活动都不同。据悉，深圳现在仍执行新盘限价政策，但一些项目会在备案价打折的基础上再“打折”，多数采取返物业费、礼物等方式进行。“现在，深圳的在售新房普遍都有折扣，甚至包括一些位置、品质比较好的项目。”一位深圳本地房企营销人士表示，“就像业内说的那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”
最新数据显示，2023年上半年深圳成交16209套新房住宅，同比2022年上半年基本持平。不过，业内普遍认为，超过14个月的去化周期，已经达到该城市新房的警戒值。据乐有家研究中心数据显示，按近半年的平均销售水平来计算，2023年6月深圳新房的去化周期已接近16个月。克而瑞统计数据显示，今年上半年深圳TOP 20房企流量销售金额为1020.79亿元，同比下滑26.7%；销售均价约6.31万元/平方米，较去年同期的7.40万元/平方米下降14.73%。
由于上半年的销售成绩不尽如人意，大多数房企在下半年一开局便有了“冲刺”的感觉。万科董事会主席郁亮也在6月底召开的万科2022年度股东大会上表示，市场的复苏比他三个月前预想的“时间更长一点、压力更大一点”。
美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，整体来看，深圳上半年新房市场由于购房者对未来的预期不理想，市场起起落落，最终表现较为平淡。同时，下半年仍有海量的供应入市，房企去化压力较大，且竞争较为激烈，加之目前房企运营均需要快速回款，因此一定的价格折让可以使项目的销售情况更好，也是一个划算的选择。
作为全国楼市的风向标，深圳房企的销售策略向来是被“模仿”的样本。无论是对于购房者、房企还是从业者，更为有效的提振政策或许是关键。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期由于商品房销售明显下行，房价下跌城市数快速增加，风险有向白名单企业、稳健经营企业蔓延的迹象，导致资本市场上地产股一再被打压。“尽管地产政策会有利好，但也主要是基于近期市场下行超预期的托底行为，防止进一步快速下行和风险蔓延，不存在放水刺激，让投资、销售、房价重回增长态势的可能性。因此，我预计政策纾困力度不会太大。”
