本文来源：时代财经 作者：钟黛
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以约49亿美元收购ARA、一跃成为亚太地区最大的不动产资产管理公司之后，ESR（易商红木，01821.HK）开始剥离非核心资产。
3月11日，ESR公告，已与Sumitomo Mitsui Finance and Leasing Co.等相关实体签订股份购买协议，涉及出售澳大利亚、新加坡、韩国及美国等地的ARA私募基金业务权益，基于业务协定企业价值的初始代价为2.7亿美元，预计出售事项将带来约5000万美元的收益。
公告称，ESR董事会已决定从公司非核心业务至多撤资7.5亿美元，此次出售标志着撤资行动的开始。共22个基金正以出售事项的方式进行撤资，资产管理规模达98亿美元，几乎所有资产都不属于公司所专注的物流、数据中心和生命科学等新经济不动产领域的范畴。
董事认为，通过出售这些传统经济基金，可以优化和简化集团的业务结构，使其更加专注于新经济分部的发展。所得现金将主要用于减少集团的财务债务。
ESR原本聚焦于物流资产的开发与管理。直至2022年1月20日，ESR完成收购ARA集团的100%股权。该笔交易总对价为48.59亿美元，以现金5.19亿美元及发行新股份43.40亿美元结算。
彼时，ARA拥有亚太地区最大的房地产新经济资产管理平台LOGOS（主要为物流及数据中心资产）。此外，ARA管理的物业组合还包括写字楼、零售、酒店物业及其他类型的房地产相关投资。
该笔收购带动ESR的资产管理规模、能力、产品组合和资源大幅提升。财报显示，ESR的资产总值由2021年底的93亿美元增至2022年底的162亿美元，主要为收购ARA所致。商誉由2021年底的5亿美元增加至2022年底的35亿美元，主要为收购ARA所产生的商誉。
近两年，受美元加息等因素影响，外资机构的融资难度和成本提升。同时，写字楼和商场等资产类别的投资回报表现承压。外部环境变化，或让ESR决定出售非核心资产，回笼资金。
在2022年年报中，ESR称将继续进行业务转型和简化。具体而言，通过整合ARA及持续整合LOGOS带来的成本协同效应、出售非核心资产以简化业务、管理集团的资产负债表，并将资金重新部署于数据中心的新经济重点领域。
此外，ESR亦在为成熟的物流资产项目寻求合适的退出路径。
2022年7月，ESR公告出售中国境内9个已竣工的物流及工业资产予某基金。上述资产总建筑面积逾87.3万平方米，出租率达98%。交易总代价约人民币21.98亿元。买方由ESR投资者及新加坡GIC旗下RECO投资者分别拥有10%及90%。
2023年10月，京东产发官网显示，与新加坡不动产投资机构EZA Hill联合收购ESR集团旗下ESR-Logos REIT位于新加坡的一个物流资产包，收购价接近3.5亿新元。该资产包包括1个工业园、1个物流中心和3个仓库，建筑面积总计190万平方英尺。
同年11月，ESR公告转让6项稳定的物流资产予某人民币收益基金。这些资产位于徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米。交易总价逾20亿元，预估带来收益约3.38亿元。ESR和泰康保险旗下RMB Income Fund LP分别持有该人民币收益基金5%及95%的合伙权益。
此外，ESR于中国境内的第一支REIT――中航易商仓储物流基础设施REIT，已于2023年12月获得中国证监会及上海证券交易所受理。该支REIT的底层资产包括昆山市3个物流项目。ESR管理层称，以后还有产业园，消费类资产等其他资产可以放进去这个平台。
ESR财报称，虽然宏观经济下利率持续攀升，公司运用其增长及多元化资金来源，使2022财政年度的加权平均利率成本维持于4.2%，较上一财政年度微升0.1个百分点；借贷总额由2021年底的42亿美元增加至2022年底55亿美元，主要由于将ARA综合入账所致；整体融资成本由2021财政年度1.635亿美元增加36.0%至2022财政年度2.224亿美元。
同花顺Ifind显示，截至2023年中期期末，ESR的现金及现金等价物约为11.32亿美元，短期借款约为3.95亿美元，长期借款约为52.34亿美元。
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